Podczas kontroli znaczenie mają nie tylko wymiary obiektu, lecz także jego odległość od granicy działki oraz dopełnienie wymaganych formalności. Wykryte nieprawidłowości mogą uruchomić postępowanie legalizacyjne, a w najpoważniejszych przypadkach zakończyć się nakazem przebudowy lub rozbiórki.

Kontrola na prywatnej posesji. Kto może ją przeprowadzić?

Nie każdy pracownik urzędu może bez powodu wejść na prywatną posesję. Takie uprawnienia przysługują organom nadzoru budowlanego oraz osobom działającym z ich upoważnienia. Kontrola musi być związana z wykonywaniem ustawowych zadań, a nie wyłącznie z faktem, że urzędnik ma przy sobie miarkę.

Zgodnie z art. 81a Prawa budowlanego nadzór budowlany ma prawo wstępu do obiektu budowlanego, na teren budowy oraz na teren zakładu pracy. Czynności kontrolne przeprowadza się zazwyczaj w obecności inwestora, właściciela, zarządcy lub osoby przez nich upoważnionej. W określonych przypadkach kontrola może odbyć się również przy pełnoletnim świadku. Szczegółowe zasady zawiera aktualny tekst ustawy Prawo budowlane.

Podczas oględzin inspektor może sprawdzić dokumentację, powierzchnię obiektu, jego wysokość i sposób użytkowania. Może również zmierzyć odległość budynku od granicy działki. To właśnie ten ostatni pomiar często przesądza o dalszym przebiegu postępowania.

Trzy lub cztery metry od granicy działki

Podstawowe zasady są jasno określone. Budynek zwrócony w stronę granicy ścianą z oknami lub drzwiami powinien znajdować się co najmniej 4 metry od niej. Jeśli ściana nie ma takich otworów, minimalna odległość wynosi zazwyczaj 3 metry.

Przepisy przewidują jednak wyjątki. W niektórych przypadkach budynek może stanąć 1,5 metra od granicy albo bezpośrednio przy niej. Zależy to między innymi od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, szerokości działki, rodzaju zabudowy oraz parametrów samego obiektu. Zasady te opisuje rozporządzenie dotyczące warunków technicznych budynków.

Właściciele powinni pamiętać, że odległości nie zawsze mierzy się od ogrodzenia. Płot może być przesunięty względem prawnej granicy nieruchomości. Jeżeli pojawiają się wątpliwości, konieczne może być skorzystanie z dokumentacji geodezyjnej albo pomocy uprawnionego geodety.

Mały domek również może wymagać zgłoszenia

Popularne przekonanie, że niewielki obiekt można postawić w dowolnym miejscu bez żadnych formalności, może okazać się kosztowne. Wolno stojące, parterowe budynki gospodarcze, garaże i określone w przepisach wiaty o powierzchni zabudowy do 35 metrów kwadratowych nie wymagają pozwolenia na budowę, ale co do zasady są objęte zgłoszeniem. Ich łączna liczba nie może przekraczać dwóch na każde 500 metrów kwadratowych powierzchni działki.

Inne reguły mogą dotyczyć między innymi niektórych altan oraz wiat o powierzchni do 50 metrów kwadratowych ustawianych na działkach zabudowanych budynkiem mieszkalnym lub przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. W takich przypadkach obiekt może być zwolniony zarówno z pozwolenia, jak i ze zgłoszenia, jeśli spełnia wszystkie warunki zapisane w ustawie.

Sama nazwa produktu w sklepie nie przesądza jednak o jego kwalifikacji prawnej. Konstrukcja sprzedawana jako „domek ogrodowy” może zostać uznana za budynek gospodarczy, altanę albo inny obiekt. Znaczenie mają jej rzeczywiste parametry oraz sposób wykonania i użytkowania.

Legalizacja może kosztować kilka tysięcy złotych

Jeżeli obiekt został zbudowany bez wymaganego zgłoszenia, właściciel może zostać objęty postępowaniem legalizacyjnym. W przypadku części inwestycji wymagających zgłoszenia opłata legalizacyjna wynosi 2500 lub 5000 złotych, zależnie od kategorii obiektu. Dla budynku gospodarczego, garażu lub wiaty zaliczanych do art. 29 ust. 1 pkt 14 ustawy przewidziana jest opłata w wysokości 5000 złotych.

Znacznie wyższe koszty mogą dotyczyć inwestycji, dla których konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę. Opłata jest wówczas obliczana na podstawie ustawowego wzoru i może sięgać dziesiątek tysięcy złotych.

Zapłacenie opłaty nie gwarantuje jeszcze pozytywnego zakończenia sprawy. Obiekt musi spełniać wymagania umożliwiające jego legalizację. Jeżeli stoi zbyt blisko granicy i nie można doprowadzić go do stanu zgodnego z prawem, nadzór może nakazać przebudowę, przeniesienie albo rozbiórkę.

Stary obiekt nie staje się automatycznie legalny

Upływ czasu sam w sobie nie usuwa problemu samowoli budowlanej. Dla obiektów, od których zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat, dostępne jest jednak uproszczone postępowanie legalizacyjne. Właściciel musi wówczas przedstawić określone dokumenty, w tym geodezyjną inwentaryzację powykonawczą oraz ekspertyzę techniczną potwierdzającą, że stan obiektu nie stwarza zagrożenia. Informacje o tej procedurze publikuje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Zanim właściciel kupi gotowy domek, garaż lub większą altanę, powinien sprawdzić miejscowy plan, faktyczny przebieg granic działki oraz formalności wymagane dla konkretnej konstrukcji. Kilka centymetrów różnicy albo brak zgłoszenia mogą bowiem wystarczyć, aby pozornie niewielka inwestycja stała się źródłem poważnych kosztów.

To też może cię zainteresować: Ten kuchenny składnik trafia do pralki. Tak wpływa na pranie

Zobacz, o czym jeszcze pisaliśmy w ostatnich dniach: Taką emeryturę dostaje Aleksander Kwaśniewski. Mimo to wciąż pracuje